פסק-דין בתיק עמ"נ 30450-09-12

1.            עיקרי העובדות:

ערעור על החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב (להלן: " וועדת הערר") בערר הר/95018/10 מיום 22.7.2012 (להלן: " ההחלטה").

המערערת היא החוכרת של המקרקעין (שבבעלות רשות הפיתוח) הידועים כגוש 6592, חלקה 23, בשד' אבא אבן 18 פינת רח' הסדנאות באזור התעשייה של הרצלייה-פיתוח (להלן: " המקרקעין" ו-" אזוה"ת" בהתאמה). על המקרקעין היה בניין שייעודו לתעשייה, אך בפועל נעשה בו גם שימוש חורג למסחר ומשרדים (להלן: " הבניין"        או " הנכס").

ביום 4.9.2003 אושרה למתן תוקף תוכנית מתאר הר/1900 (להלן: " התוכנית הפוגעת" או " התוכנית"), שמטרתה: " פיתוח מוגבר של אזור התעשייה וכן מתן פתרונות לדרכי הגישה לאזור התעשייה ולמערך הדרכים בתחומו" (סע' 12 לתקנות התוכנית).

במסגרת התוכנית הורחבו השימושים המותרים באזור התעשייה, ובכלל זה בנכס המערערת, גם למסחר, ובכך הוכשר השימוש הבלתי חוקי שעשתה המערערת בבניין למטרת מסחר עובר לתוכנית.

ביום 8.8.2006 הגישה המערערת לוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה              (להלן: "הועדה המקומית", תביעת פיצויים בשל הפגיעה התכנונית מכוח סע' 197 לחוק, כאשר עיקר הפגיעה הנטענת הייתה שינוי יעוד של כ- 40% משטח המקרקעין של המערערת לטובת סלילת דרכי גישה לאזוה"ת (1,617 מ"ר מתוך  3,990 מ"ר).

ביום 22.3.2007 דחתה הוועדה המקומית את תביעת המערערת וקבעה כי לא היתה ירידת ערך למקרקעי המערערת. על החלטה זו הגישה המערערת ערר לוועדת הערר המחוזית. האחרונה מינתה שמאי מכריע - אריה קמיל (להלן: " השמאי המכריע" או " השמאי") שקבע בחוות דעתו (להלן: " חווה"ד") כי לאחר שקלול של עליית ערך המקרקעין בגין ההשבחה שנגרמה למקרקעין בעטיה של התוכנית, ושל ירידת ערך בגין גריעת השטח ולאחר הפחתות בגין מגבלות בדרכי גישה לחניות ובגין הריסת מבנים שהיו בשטח שנגרע, לטובת סלילת הדרכים, נגרמה למקרקעין ירידת ערך של          3.8% משווי החלקה. נכון ליום פרסום התוכנית הפוגעת, ביום 4.9.2003, ירידת הערך היתה 166,480$ .

ועדת הערר אימצה את חוו"ד השמאי המכריע לעניין ירידת הערך, אך קבעה כי בנסיבות העניין התקיימו תנאי סע' 200 לחוק ולכן פטורה הוועדה המקומית  מתשלום הפיצוי.

לפיכך הגישה המערערת את הערעור שלפנינו, בו טענה כי וועדת הערר שגתה במתן הפטור, ועתרה למתן צו שיורה לוועדה המקומית לפצותה בסכום שנקבע ע"י השמאי המכריע.

עמדת המשיבה היתה כי החלטת וועדת הערר לא חרגה ממתחם הסבירות, ועל כן אין על ביהמ"ש לעניינים המנהליים להתערב בהחלטה. למען הזהירות הגישה המשיבה ערעור שכנגד, ובו טענה כי אם יחליט בימ"ש זה לבטל את הפטור מתשלום הפיצויים לפי סע' 200 לחוק, הרי שיש לקבל את הערעור שכנגד מטעמה, בנימוק שהשמאי המכריע טעה בחוות דעתו ולכן אין לפצות במאומה את המערערת בגין התוכנית. לטענת הוועדה המקומית, לא זו בלבד שלא נגרם כל נזק לשווי מקרקעי המערערת, אלא שהם אף הושבחו כתוצאה מפרסום התוכנית הפוגעת.

דיון

2.            סע' 197 לחוק, שכותרתו " תביעת פיצויים", קובע:

"197.        (א)       נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".

סע' 200 לחוק, שכותרתו " פטור מתשלום פיצויים" קובע:

"200.        לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על ידי הוראה שבתכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים:

(1) שינוי בתחום אזורים ובתנאי השימוש בקרקע שבהם";

הגם שהמערערים לא ויתרו על טענתם כי התוכנית הפוגעת אינה בגדר " שינוי בתחום אזורים ובתנאי השימוש בקרקע שבהם" כלשון סע' 200(1) לחוק הנ"ל, אין ממש בטענתם. זו מבוססת כך על פסה"ד עמ"נ (נצ') 1013/05 עו"ד יהודה שועלי נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה - אצבע הגליל (לא פורסם).

פס"ד זה נוגד את פסיקת בימ"ש עליון ב"עא 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה המקומית לתו"ב כפר סבא, פ,ו(4) 627, 639 מיום 1.10.92.

לפיכך יש להתמקד בטענות המערערת בערעור הנוגעות לסבירות הפגיעה ושיקולי הצדק ביחס לאי תשלום הפיצויים, מכוח סע' 200 הנ"ל.